Em que consiste um Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV)

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O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é o primeiro passo para a compra ou venda de um imóvel. É de extrema importância que saiba em que consiste, quais os elementos que deve conter, as suas vantagens, o que significa o sinal do CPCV, e tudo o que está relacionado neste primeiro passo da venda ou compra de um imóvel. Não sendo obrigatório, para sua salvaguarda e proteção, a realização permite-lhe ter a segurança que necessita, para efetuar a transação com tranquilidade, e eu aconselho a sua realização na maioria dos casos. Eventualmente quando a realização da escritura se preveja num prazo não superior a 15 (quinze) dias, poderá não realizar um CPCV e efetuar de imediato a escritura do imóvel. Esta situação é mais viável, quando por exemplo, o comprador não necessita de financiamento bancário e sobre o imóvel não recaem quaisquer tipos de ónus, hipotecas ou encargos.

 

Em que consiste?

Um CPCV é um documento escrito, livremente e de boa-fé acordado e reciprocamente aceite entre as partes intervenientes (vendedor e comprador) e que se rege por termos e condições constantes nas cláusulas que o constituem.

 

Quais as vantagens?

O CPCV vai salvaguardar os direitos das partes envolvidas no negócio até ao momento da escritura final de compra e venda. Mesmo não sendo obrigatório, tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes, permitindo que a conclusão do negócio se efetive em total segurança.

Por outro lado, garante que o imóvel está efetivamente reservado para o comprador, tranquilizando assim as partes da segurança do negócio.

Se é comprador e precisa de financiamento para comprar um imóvel, aconselho vivamente a que faça esse passo antes mesmo de iniciar visitas. Uma pré-aprovação de um crédito habitação é fundamental para a realização de um bom negócio, ao mesmo tempo que consegue fazer um CPCV em total segurança, após o banco ter feito a avaliação bancária do imóvel, e a operação financeira estar completamente assegurada. Leia mais neste artigo sobre os pontos que deve ter em conta, e deve conseguir antecipar na compra de uma casa.

 

Quais os elementos que o CPCV deve conter?

Os elementos que devem constar num CPCV são:

  • Identificação dos intervenientes, comprador(es) e vendedor(es), com nome completo, número do cartão de cidadão ou bilhete de identidade, validade do cartão de cidadão, número de identificação fiscal, estado civil, morada / residência e naturalidade (freguesia e concelho). Se casado, regime de casamento e os mesmos dados do conjugue.
  • A identificação do imóvel tal como consta na certidão permanente do mesmo;
  • Ainda sobre o imóvel, deve ser indicada a licença de utilização e nos casos que se aplique o certificado energético e a ficha técnica de habitação;
  • Se existirem ónus ou encargos sobre o mesmo, devem ser descritos assegurando-se também que o vendedor assegura o seu cancelamento / regularização até à data de assinatura da escritura definitiva do imóvel;
  • O valor pelo qual será feita a transação, o valor do sinal a entregar no CPCV e como serão assegurados esses pagamentos;
  • O prazo para a celebração da escritura final de venda / compra;
  • As despesas contratuais existentes e a quem compete regularizar / liquidar;
  • Incumprimentos e penalizações;
  • As notificações;
  • Em caso de intervenção de agências imobiliárias, a identificação da(s) mesma(s) com o respetivo número de licença AMI, emitido pelo IMPIC;

 

Poderão sempre ser adicionados outros elementos conforme a situação particular dos intervenientes, do imóvel a transacionar ou do negócio a realizar. Aconselha-se que a redação do CPCV seja feita por advogado / solicitador competente.

 

Qual o valor do sinal a entregar por parte do comprador ao vendedor?

Por norma, na aquisição de um qualquer imóvel é usual entregar 10% do valor total do negócio, quando assina o CPCV, no entanto esse valor é acordado aquando da proposta de compra, e estabelecido entre as partes no momento da aceitação dos termos do negócio. Este valor e a sua forma de pagamento fazem parte integrante do conteúdo clausulado do CPCV.

NOTA: Sempre que existe entrega de sinal antes da assinatura do contrato definitivo / escritura, deve guardar um comprovativo dessa transferência. No dia da escritura é obrigatória esta conter essa informação assim como o meio de pagamento que foi usado (por exemplo se for feita uma transferência, precisará de informar a conta de origem e a conta de destino usadas para a realização dessa transferência bancária; se for um cheque precisa saber o número do cheque e à ordem de quem foi passado).

 

Posso perder dinheiro?

Sim, em caso de incumprimento do contrato pode perder o valor entregue do sinal, isto é, se a responsabilidade for do comprador, este pode perder o valor que entregou de sinal. Se a responsabilidade for imputada ao vendedor, este poderá ter de devolver o valor recebido como sinal em dobro.

Por este motivo, só promovo a assinatura do CPCV quando estão garantidas todas as situações para que ninguém perca dinheiro, nomeadamente, no caso do comprador ter um crédito aprovado e ter a operação financeira completamente assegurada pelo banco; no caso do imóvel, ter todos os documentos em ordem assegurando que este pode ser transacionado; no caso do vendedor garantir que todos os ónus ou encargos serão regularizados, no limite até ao dia da assinatura da escritura.

NOTA: Cabe ao comprador pagar os impostos devidos na transação, no entanto, caso algum dos intervenientes tenha algum tipo de dívida à autoridade tributária (finanças), a emissão das respetivas guias de impostos (IMT – Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis e IS – Imposto de Selo), pode estar comprometida. Aconselha-se a verificação prévia desta informação / situação.

 

Validar o conteúdo do CPCV

No momento de assinatura do CPCV, todo o seu conteúdo deve ser validado com os vários documentos que deram origem ao seu clausulado. Quer com os documentos de identificação dos intervenientes, quer com os documentos do imóvel que provam a legalidade e segurança da transação, devem ser apresentados.

 

Como já referido, a realização / assinatura do CPCV é o primeiro passo para a compra / venda de um imóvel, e deve ser feito na maioria das situações. Sugiro que seja sempre redigido por advogado / solicitador competente.

No código civil, o CPCV encontra-se definido no art. 410.º n.º 1 do Cód. Civil, e formaliza a intenção de compra e venda de determinado imóvel.

 

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