Tudo sobre Mais-Valias de Imóveis e sobre o prazo que termina em 2020

Imagem do post

As mais-valias de imóveis são o lucro que se obtém entre a compra e a venda de um imóvel, sendo que caso essa diferença seja negativa, então estaremos a falar de menos-valias. Saiba o que deve ter em conta no cálculo das mais valias, como as declarar em sede de IRS, e se pretende liquidar o seu empréstimo bancário, saiba que 2020 é o último ano do regime transitório, que pode beneficiar de isenção de tributação.

A autoridade tributária refere que constituem mais-valias “os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de … alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário”.

Independentemente de ter obtido lucro ou não, tem sempre de declarar a venda de um imóvel em sede de IRS através do preenchimento e entrega do Modelo G (anexo 3). Se vendeu um imóvel em 2019 e obteve lucro tem de o declarar ao fisco em 2020. Se a venda do seu imóvel gerar prejuízo em vez de lucro, tem 5 anos para o declarar à autoridade tributária, neste caso, a menos-valia.

 

Como se calculam as mais-valias?

A fórmula que se usa para cálculo das mais-valias é a seguinte:

Mais-Valias = Valor de Venda – (valor de aquisição X coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com a compra e venda – Encargos suportados com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos.

O que é o coeficiente de desvalorização da moeda? com a passagem dos anos, o valor da aquisição tem de ser corrigido, para que faça sentido atualmente. Por esse facto, a Autoridade Tributária aplica uma correção monetária, que varia com o ano de compra. A si basta-lhe indicar o montante de aquisição, uma vez que os restantes cálculos são feitos pelo Fisco.

Nos encargos com a compra e venda, estão incluídos os valores pagos na escritura, assim como os impostos devidos na compra (IMT – Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis e IS – Imposto de Selo),

Nos encargos suportados com a valorização do imóvel (nos últimos 5 anos), estão obras que podem ter contribuído para a melhoria do imóvel, por exemplo, a mudança das janelas, a instalação de um aquecimento central ou de um ar condicionado.

Nas despesas deve considerar também, se for o caso, o custo da realização do certificado energético, documento obrigatório na venda do seu imóvel, ou eventuais despesas com uma agência imobiliária.

Os dados que vai precisar para calcular as mais-valias são:

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização da venda;
  • Ano de realização da venda;
  • Mês de realização da venda;
  • Despesas e encargos.

Portanto se está a pensar vender o seu imóvel, será este um bom momento para localizar no meio das gavetas e dos papéis, a escritura de compra. É lá vai ter acesso a todos estes dados.

Nota: Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

 

Em que situações pode estar isento de pagar mais-valias?

Pode estar isento de pagar mais-valias se:

  1. O imóvel que estiver a vender, ter sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (momento que entrou em vigor o código de IRS). Ainda assim terá de o declarar através do preenchimento do modelo G1, referente às mais-valias não tributadas;
  2. O imóvel que estiver a vender for HPP (Habitação Própria Permanente) e optar por reinvestir noutro imóvel para o mesmo fim – HPP. O prazo máximo deste reinvestimento, atualmente, é de 36 meses.

 

Adicionalmente, se a mais-valia resultante da venda de um imóvel, for usada para liquidar um empréstimo bancário, pode beneficiar de isenção, desde que o faça ainda este ano de 2020. O período transitório desta medida é de 5 anos, entre 2015 e 2020. Para beneficiar desta isenção, é ainda necessário que não seja proprietário de qualquer outro imóvel à data de alienação.

 

Mais uma vez, não se esqueça que em qualquer das situações, terá de declarar através do preenchimento do modelo G, referente às mais-valias não tributadas.

Passo a passo, indique no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda; Terá ainda de identificar o código da freguesia, o tipo de imóvel (se é urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas.

 

DICA: Não deixe de consultar um profissional competente se tiver alguma dúvida. Não vale a pena correr riscos desnecessários com a Autoridade Tributária.

 

É residente no estrangeiro?

Para residentes fiscais fora de Portugal, o total do lucro obtido é sujeito a imposto, independentemente da tipologia de casa vendida. Sendo residente no estrangeiro e se quiser vender um imóvel que tenha em Portugal (que não é a sua HPP, porque reside no estrangeiro) e reinvestir a mais valia apurada noutro imóvel (seja em Portugal ou no estrangeiro), saiba que não está isento do pagamento de imposto.

 

Está a pensar vender ou trocar de casa?

Se está a pensar vender ou trocar de casa, solicite uma análise comparativa de mercado gratuita e sem compromisso. Fique por dentro do atual estado do mercado imobiliário com base em dois grandes pilares de análise:

1 – A oferta existente permitindo assim antecipar o movimento natural do seu comprador;

2 – Quais os valores vendidos praticados na sua zona de residência.